不動産投資について勉強したことメモ

不景気極まりない今日この頃。社会人生活も一年が過ぎたので、「お金について考えよう活動」の一環として不動産投資について勉強を始めてみました。本当にやるかどうかは置いといて、普通預金にずっとお金を寝かせているのもあほらしいので。とりあえずいくつか本を読んでみたのでそのまとめです。

0、まず目的をしっかり持つべし
・不動産投資をするとなると情報収集、図面・現地調査、申し込み・融資・決済等やることがたくさん
・最初に目的を具体的に設定（40歳までにX億稼いで引退、毎月小遣い程度の副収入が欲しい等）してからでないとやることの方向性が決まらない

1、家は購入するなら新築より中古、分譲より一戸建て
・マイホーム購入も不動産投資と同じ
・銀行の建物築年数評価基準は新築〜10年で約4割減（デベロッパーの販売価格に既に利益が含まれていることが主な理由）
・建物は劣化するが土地は劣化しない。分譲だと敷地権（戸数で分割された分の土地の権利）はあるが小さすぎてあまり意味がない
・一部（2世帯住宅に改築、1階を駐車場にする等）を賃貸にまわしてローン返済にあてるとよい
・基準地価（都道府県）や公示価格（国土交通省）はあまりあてにならないので地道な調査が大事

2、土地の法律も知っておく必要あり
【建築基準法】
・建ぺい率＝建築面積/敷地面積×100(%)
・容積率＝延床面積/敷地面積×100(%)

【都市計画法】
・用途地域⇒住宅地、商業地、工業地など建築できる建物が決められている

3、建築条件付土地には手を出さない方がよし
・最初から建築業者が決まっている建築条件付の土地は工事の相見積もりが出来ないので建築費用が割高になりがち

4、銀行の不動産評価方法
・積算評価（路線価×1.0〜1.25＋建物の金額）
・収益評価（収益不動産専用の評価方法）
上記のどちらか（低い方、平均の場合もあり）から入居者からの預かり金を差し引いた金額の7割程度が融資額の目安

5、仲介業者にはポイントを絞って希望を伝える
・地域、価格帯、大きさ、築年数、種類などなど、不動産屋さんも暇ではない

6、エリアマーケティングの視点
・国勢調査や人口推計などを参考にして将来人口の増減、世帯数等を詳細に把握しておくこと

大抵の人がなんであれ家に住んでいるという事実からすると、不動産ってすごい身近なものだけど、その取引がどうなっているのかなんて今まで全然知らなかったです。アパートやマンション、商業ビルなどなど不動産の視点から世の中を見るとまたおもしろいのかな。それとて少子高齢化、人口減少、都市部への人口流入といったトレンドから考えるとそんなに明るい話は多くないと思いますが。